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浅议离婚时房屋如何处理
山东世纪星律师事务所 徐淑峰
内容摘要:我国婚姻法第三十一条规定:“男女双方自愿离婚的,准予离婚。”第三十二条规定:“男女一方要求离婚的,可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。”这是我国在处理离婚问题的指导思想,其实质就是离婚自由。离婚必定会带来一系列后果,如财产的分割问题,债权债务问题,子女的抚养、成长问题等等。在这其中,房屋作为特定的不动产是每个家庭财产中的重中之重,为购买和装修房屋往往会耗去一个家庭多年辛苦积攒下来的所有积蓄,甚至还会因购房而大量举债。因此,离婚时的房产分割问题是当事人十分关注的焦点问题,也是离婚时夫妻共同财产分割的重点和难点问题,夫妻离婚时往往为争夺房屋而弄得焦头烂额。
关键词:离婚 房屋
在离婚时,涉案房屋的情形主要有以下几种:一、婚前一方付全款购房。二、婚后全款购房。三、婚后贷款购房。四、婚前一方贷款购房,并已领取房产证。五、婚后贷款购房,婚后领取房产证。六、婚前贷款购房,婚后双方共同还款,离婚时尚未领取房产证。七、婚前共同出资购房,婚前领房产证只记载一人名字。八、离婚时,一方提出买房时曾向父母借款,另一方对此借款不予认可。九、父母部分出资购房。十、婚后分家所得房屋。十一、婚后居住一方父母房屋,双方出资装修。十二、婚后一方继承房屋。十三、购买农村房屋,房产证土地使用证名称已变更和未变更。
首先,婚前一方付清全款购房。这种情况下房屋为婚前一方个人财产,这种财产状况不随婚姻时间的长短发生变化。婚姻法第十八条:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产。”最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释(一)的第十九条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”离婚时不论是否取得房产证都不再分割,但对该房屋的使用权有个例外情况,就是离婚时一方确实生活困难,无处居住,按照婚姻法及最高人民法院的司法解释的有关规定,应当允许有困难一方继续居住在原住房内,即享有一定时期的房屋使用权。当然,这种使用,也不是无限期的,一般情况下不能超过两年。具体可由双方对居住情况进行协商,如协商不成,由人民法院判决处理,。二、婚后全款购房。《婚姻法》第17条规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。”婚后全款购房,离婚时应按市场价格平均分割,得房者可给另一方一半补偿,市场价格以夫妻双方协商价格或评估机构的评估价为计算标准,但要注意,不能让得房着恶意处理房屋,非法转移隐匿财产,致使另一方人财两空。如果夫妻双方都不要房屋,则将房屋拍卖后由双方对房款均分;如果夫妻双方都要房屋,可采取竞价方式获得产权,以出价高者获得房屋,如果竞价不成,可由法院判决确定。三、婚后贷款购房。这种情况下首先要计算好房屋的净价值,房屋净价值为离婚时房屋市场价格减去未还款部分剩余后的价值。房屋净价值由夫妻双方平均分割,得房者可给另一方一半补偿,市场价格以夫妻双方协商价格或评估机构的评估价计算为标准。如果夫妻双方都不要房屋,则将房屋拍卖后由双方对房款均分;如果夫妻双方都要房屋,可采取竞价方式获得产权,以出价高者获得房屋,如果竞价不成,可由法院判决确定。四、婚前一方贷款购房,并已领房产证。这种情况下房屋系一方婚前购得,应将房屋视为一方婚前个人财产,房屋的增值依附于婚前所购房屋产生,也应当属于一方个人所有。但是房屋共同还贷部分,也就是向银行的借款应视为买房一方的个人债务,因此婚后无论是个人偿还贷款还是以共同收入偿还贷款,均不影响认定该部分款项为夫妻共同财产。还贷的部分中包含对方一半的权益,离婚时一方要返还给对方。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于婚前财产,或双方对此另有约定除外。五、婚后贷款购房,婚后领取房产证。该情况下,房屋属共同财产,在离婚时要进行分割。如果离婚时贷款已经还完,双方按市场价格平均分割即可,房屋市场价以双方协商价格或评估机构的评估值为依据。如果离婚时贷款尚未还清,要用房屋市场价格减去未偿还部分贷款,剩余部分(已偿还部分贷款加房屋增值部分)由夫妻双方共同分割。婚后无论是个人偿还贷款还是以共同收入偿还贷款,均不影响认定该部分款项为夫妻共同财产。六、婚前贷款购房,婚后双方共同还款,离婚时尚未领取房产证。此种情况可由夫妻双方协商解决,如协商不成,法院一般不就产权归属进行判决,只对房屋使用权作判决。等到取得完全所有权后,有争议的,另行起诉来确定房屋归属。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十一条:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。”七、婚前共同出资购房,婚前领房产证只记载一人名字。离婚时如果房产证上没有记载的一方不能提供充分证据证明双方共同出资购房,法院通常不支持要求分割房产的诉讼请求。由于房价逐年攀升,准夫妻共同按揭购买房产现象也在增多。但是,有些当事人法律意识淡薄,碍于人情事故未明确房产的权属,并未详细约定还款数额、方式等事宜,导致婚姻破裂涉及房产分割时产生矛盾。庄某与闫某离婚一案中,双方在结婚登记前共同出资购买了房屋一处,房款由庄某向朋友借后交给闫某,由闫某以自己的名义与卖房者签订了房屋买卖合同并付清了房款。离婚时,由于庄某不能提供出资的有效证据,导致在房屋分割问题上处于不利地位,没有分得该财产。该案一审判决后,庄某虽经上诉,也未分得该房屋,鉴于庄某无其他地方居住,从保护妇女权益出发,二审法院判决庄某暂住该房屋的一间。八、离婚时,一方提出买房时曾向父母借款,另一方对此借款不予认可。这种情况下,法院一般不对该债权债务进行实质性审查,通常会告诉主张借钱的一方可以让债权人另案起诉。这种向父母借钱买房的事在日常生活中非常常见,但是由于亲情关系,父母让子女书写借条的情形非常少,加之该种家庭事物很少让外人知晓,因此这类案件往往很难举证。九、父母部分出资购房。父母在婚前出资购房视为对子女的赠与,离婚时将扣除此款,剩余价值进行分割;但父母明确表示赠与双方的除外。婚后父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十二条当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。十、婚后分家所得房屋。该种情况下,一般视为父母对双方的赠与。如果分家时父母明确表示仅有居住权,没有处分权的,则夫妻双方不能取得该房屋的所有权。丁某与李某离婚一案中,丁某与李某夫妻双方婚后与李某的父母居住在一起,后分家居住在李某父亲名下的另一处平房。不久,该房屋拆迁,李某以自己的名义与拆迁单位签订了拆迁补偿合同,丁某与李某搬到拆迁安置的新楼房并对该楼房进行了装修。离婚时,就该楼房是否属于夫妻共同财产产生了争议。该种情况下,分家所得房屋应视为父母对双方的赠与,且拆迁时,李某以自己的名义与拆迁单位签订了合同,李某的父母也没提异议。该房屋应属于夫妻共同财产。最后法院调解处理,由李某分得该房屋,李某给丁某一定经济补偿。十一、婚后居住一方父母房屋,夫妻双方出资装修。该种情形下,该房屋的所有权仍然属于一方父母所有,但对夫妻双方装修增值部分应作为夫妻共同财产,有房主给予一定补偿。十二、婚后一方继承房屋。夫妻任何一方在婚姻关系存续期间继承所得房屋,原则上归夫妻共同所有但遗嘱中确定只归夫或妻乙方所有的除外。婚姻法第十七条:”夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。“第十八条:”有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”十三、购买农村房屋。该种情况下,要区分买卖有效无效的问题。如果买卖合同双方系同一集体经济组织内部成员的,该买卖合同有效。在离婚时,可以作为离婚财产予以处理。如果是城镇居民购买的,原则上该买卖合同无效。但是,涉及到我市城中村的一些平房买卖就应具体问题具体分析了。有些城中村在上世纪九十年代就已没有土地可以耕种,该部分村民也已随政策转为居民,对该部分村民的房屋买卖应按有效处理。
总之,房屋在普通家庭中往往占到家庭财富的大部分,住房是人们最基本的生活需求之一,只有实现居者有其屋,才能最终实现社会安定和谐发展。离婚时房屋分割问题是一个比较棘手的问题,对此,笔者提出以下建议,仅供参考:一、购买房屋时,注意交易记录、贷款支付记录、买卖合同的原件及付款发票等的保存,以便必要时作为证据提交。二、双方共同出资购房时,约定双方对该房产享有的具体比例,及时明确房产的权属,以保障双方利益。 三、购房时尽量采取银行转账的支付方式,这样资金来源可以从银行查出,若是现金交易,资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清,容易产生争议。四、应增强法律意识,倡导全新的婚姻财产理念,婚前可进行婚前财产公证或签订财产协议。
参考文献:[1]《中华人民共和国婚姻法》
[2] 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)
[3] 最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)