世纪星家园
法律法规
友情链接
详情
不动产在先抵押权与不动产转移预告登记冲突研究(二)
三、 不动产抵押登记与不动产转移预告登记的冲突
《物权法》司法解释(一)第四条规定,未经预告登记权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法地二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。可见,在存在在先转移预告登记的前提下,法律禁止在后进行其他物权的变动。
但在现实生活中,还存在一种情形,即存在在先抵押权的情形下,不动产所有人和买受人意图共同进行不动产转移的预告登记。目前,根据笔者咨询山东日照、青岛、临沂、济南等四城市不动产登记机构,得到的答复均为系统限制,无法办理。而且,在实务中,对于是否应该对存在抵押权的不动产进行转移预告登记也存在争议。
有意见认为,在不动产存在抵押权的情形下,不应当允许进行转移预告登记。
抵押权的本质、权能以及立法目的,都是以物权附属担保的形式,赋予债权人处分抵押物的权利,并就处分所得的价款优先受偿。如果允许在设立有抵押权的不动产上继续允许设立转移预告登记,则等于是变相对抵押权人的处分权进行限制。在此情形下,由于物权法规定处分抵押物必须经过预告登记权利人的同意才可进行,这就违背了抵押权设立的目的和初衷,与法律的立法精神相违背。
另有意见认为,在不动产存在抵押权的情形下,应当允许进行转移预告登记。
转移预告登记并非本登记,并不对不动产产生处分的作用。物权法只规定,非经抵押权人同意或者行使涤除权,不得对抵押物进行处分。因此,对抵押物进行转移预告登记在法律层面并没有障碍,不应因系统原因而超越法律规定限制对抵押物进行转移预告登记。
笔者同意第二种意见。
对抵押物限制设立转移预告登记,没有明确法律依据。预告登记本质上认为债权登记,虽然具有一定的准物权效力,但毕竟不属于物权登记,其并不能对抗身为物权的抵押权。至于设立转移预告登记会对债务人行使处分权产生阻碍的观点,笔者表示认同。但不得不指出的是,抵押权赋予债权人的处分权,并非抵押权的终极权能,其只是为保证不动产能够变现的一种手段。抵押权的最终目的是保证债权人顺利实现债权,因此,优先受偿权更能代表抵押权的权利内容。在抵押物被设立转移预告登记后,虽然债权人的处分权受到一定的限制,但并不影响优先受偿权权能的实现。
四、结论与建议
鉴于预告登记债权(准物权)的性质,建议法律明确规定在后设立的预告登记,不得阻碍在先设立的抵押权的处分等权能。这既能保证房屋买受人对设立预告登记后的房屋的物权期待权,又能保证在先设立的抵押权之权利人的合法权益不受侵害,也能充分发挥预告登记应由的作用,保护交易安全,尽最大可能减少矛盾的产生。