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不动产在先抵押权与不动产转移预告登记冲突研究(一)
一、 不动产抵押权的本质和立法目的
不动产抵押权(Mortgage),是在不动产交易领域常见的物权权利之一。根据《物权法》规定,不动产的抵押权是抵押权人在债务人到期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。因此,不动产抵押权,是由债权原因而产生的一种法律拟制的物权权利,其由《担保法》《物权法》等法律的规定而生,并受到法律强制力保护。不动产抵押权是物权法规定的担保物权的重要内容之一,其本质就是以拟制物权增信,强化债权的履行,是一种“价值权”。限于当时的立法水平,《担保法》在立法之初将抵押合同的债权效力和抵押权的物权效力混为一谈,没有进行严格区分。《物权法》则将抵押权的物权效力和抵押合同及被担保的债权的债权效力进行了区分,使得抵押权的本质更加得以凸显。
根据不动产抵押权的本质,可以初步得出其应具有以下基本特征:
第一,不动产抵押权具有债权性、附属性特征。不动产抵押权的设立,不能凭空而生,必须因特定的债权行为而生,对债权行为具有附属性,是一种约定的担保物权。一方面,只有在主债权成立并依法存续的情形下,才有可能产生抵押担保问题,因此,主债权是抵押权主要附属债权。另一方面,抵押权人和抵押人之间必须形成抵押担保的债权债务关系,形成抵押担保合意,这是抵押权形成的直接债权,是次要附属债权。
第二,不动产抵押权具有物权性、独立性特征。不动产抵押权一旦设立,便受到物权法规制,属于独立的物权类别,具有物权的对世性、排他性等特征。抵押权的独立性体还现在,抵押权设立后,非因法定原因不得消灭或者变更,其所主要附属的主债权内部的瑕疵或则变动,只有经过法定程序才会对抵押权的变动产生影响。
第三,不动产抵押权的内容是处分权和优先受偿权。处分权和优先受偿权,是抵押权的最核心内容,也是其最大权能。处分权的赋予,可以法律强制力对抵押不动产进行处置,强制其形成流动性,以现金资产偿还债权人的债权。同时,优先受偿权与处分权相配合,保证债权人的优先受偿顺位,以达成抵押权担保目的。
不动产抵押权的立法目的,就是通过将主债权附加物权性质的担保并赋予其处分权和优先受偿权,保证债权人在非因法定事由下,能够顺利实现担保权益,从而实现债权。二、 不动产转移预告登记的本质和立法目的
不动产转移预告登记(Notice Registration),是《物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规创设的一项制度创新。预告登记与本登记相对应,是程序上先于本登记的一项登记制度。预告登记虽然与本登记都是不动产登记的制度,而且法律依据、办理部门、办理方式等相类似,但两者本质却截然不同,不应予以混淆。
预告登记并非物权登记,其本质应为特殊债权。这一点就与抵押权产生了质的区别。预告登记一般适用于以不动产物权的发生、变更和消灭为目的的请求权,本质上只是一种债权,法律并没有将其拟制为物权层面。但预告登记又与普通债权有突破性的区别,就是其具有的准物权性质。经过预告登记的不动产,债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。但不得不说明的是,经预告登记后的物权变动请求权的实质性的性质,仍为债权。
转移预告登记的立法目的,就是在物权公示原则的前提下,保全以不动产物权变动为目的的债权请求权。它是物权法原理向债权领域的延伸,使得债权在某种程度上具有了物权的效力,成为现代法上债权物权化的表现之一,满足了现在社会对特定债权利益给予保护的旨趣。